2012年一季度，全国房地产市场继续保持回落态势，投资增速保持平稳回落，新开工面积增幅较低，房屋销售降幅继续扩大，房地产各项贷款增速继续回落，房价涨幅回落，同比下跌城市个数超过上涨城市个数。
一、政策影响分析
2012年一季度，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，保障性安居工程依然是政策体系的重心。
3月份，全国“两会”顺利召开。两会期间，保障性安居工程的建设与管理、未来房地产调控政策的走向、房产税、房地产走势与金融风险等内容成为各方关注的焦点。两会政府工作报名明确提出：今年房地产将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。
从政策影响上看，随着有关调控措施的贯彻落实，投机投资性购房需求得到有效遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量出现较为明显的回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，部分城市房价出现绝对下降，预计未来房价将延续这一走势特征。
从未来政策走向来看，2012年的房地产调控政策将重点集中在以下几个方面：一是继续坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投机投资性需求；二是继续加强保障性住房建设，同时在管理制度方面进一步完善；三是加快普通商品住房的建设和土地供应，保证供给；四是扩大房产税在部分城市的试点工作，完善财产税制度。
二、全国房地产市场运行情况
1．房地产开发投资保持平稳回落
2012年一季度，全国房地产开发完成投资10927亿元，同比增长23.5%；增幅比上年同期相比回落10.6个百分点，与上年四季度相比加快4.8个百分点，保持平稳增长。
分房屋类型看，办公楼投资增长最快，共完成投资518亿元，同比增长43.4%；其次是商业营业用房，同比增长34.2%；商品住宅投资增长最慢，完成投资7443亿元，同比增长19.0%。
2. 房地产各项贷款增速继续回落，保障性住房开发贷款增速较快。
随着各项调控政策的贯彻落实和全国房地产市场形势的变化，房地产各项贷款余额增速自2010年5月起开始回落。2012年3 月末，主要金融机构（含外资）人民币房地产贷款余额为11 万亿元，同比增长10.1%，比上年末低3.8 个百分点；1 季度增加2427 亿元，同比少增2812 亿元，1 季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3 个百分点。3 月末，房产开发贷款余额2.83 万亿元，同比增长11%，增速比上年末低6.1 个百分点；地产开发贷款余额7710 亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平；个人购房贷款余额7.3 万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5 个百分点。其中，1 季度个人购房贷款增加1574 亿元，同比少增1757 亿元。
保障性住房开发贷款保持高速增长。截止3月末，全国保障性住房开发贷款余额为4306亿元，同比增长63.7%，占全部房产开发贷款余额的15.2%，比重继续提高。1季度，增加391 亿元，占同期房产开发贷款增量的47.1%，比上年全年水平低3 个百分点。
3．新开工面积出现低速增长
2012年一季度，商品房新开工面积3.99亿平方米，增长0.3%，增速比上年同季度回落23.1个百分点，与上年四季度相比加快4.9个百分点。一季度，商品房新开工面积增速较低，预计未来新开工面积有可能出现负增长。
4. 房屋销售降幅继续扩大
2012年一季度，全国共实现商品房销售面积1.52亿平方米，同比下降13.6%，降幅继续扩大，与上年四季度相比降幅扩大7.4个百分点。
5．新建商品住宅价格涨幅继续回落，同比下跌城市个数首次超过上涨城市个数
从70个大中城市新建商品住宅的环比价格指数看，自2011年10月份起，全国70个大中城市的平均涨幅就出现下降，至2012年3月已连续6个月出现整体下降趋势。从环比下跌的城市个数来看，自2011年10月起，就有超过半数的城市房价出现下跌，其中在2011年12月当月下跌城市企业达到最大，为52个，随后几个月下跌城市个数有所回落，但稳定在45个以上。
从同比价格指数来看，这一趋势特征更加明显。自2011年1月份起，全国70个大中城市平均涨幅逐月回落，房价上涨幅度由6.8%下降到今年3月的-0.5%。从各月房价同比出现下降的城市个数来看，自2011年9月份起，逐月增加，下跌城市个数由1个增加到3月的38个，超过半数城市房价同比出现下跌，显现了房地产调控的成效。
2011年-2012年3月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况
三、未来市场走势预测
通过对1998年1月-2012年3月各月房地产有关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策可能走向，利用ARIMA预测模型，我们对2012年全年全国房地产市场的主要指标预测如下：
2012年，全国房地产市场将整体将继续保持回落。投资、建设等指标增速出现一定程度的回落，增幅低于20%；房地产开发资金来源增速略有增加，房屋销售增速保持低位徘徊，土地购置面积增速出现负增长，房价涨幅继续回落，多数城市房价将出现下跌。
近年房地产主要统计指标与2012年预测情况
单位：亿元、万平方米、%
1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落：房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现回落。预计2012年全年房地产开发投资完成7.33万亿元，增长18.8%，增幅回落9.2个百分点；其中，商品住宅投资完成5.28万亿元，增长19.1%，回落11.2个百分点。
2. 房地产开发资金来源增速略有加快：2012年，房地产开发资金来源将保持平稳增长。预计全年房地产开发企业资金来源达9.79亿元，增长17.6%，增速较2011年相比加快3.5个百分点。
3.房屋建设增长平稳回落：预计2012年全年，全国商品房施工面积为56.93亿平方米，同比增长12.1%；商品住宅施工面积为44.04亿平方米，增长13.4%。与2011年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落13.2和10.0个百分点。在竣工面积上，预计2012年全年商品房竣工面积达9.19亿平方米，同比增长3.0%，增速同比回落10.3个百分点；商品住宅竣工7.46亿平方米，同比增长4.1%，增速回落8.9个百分点。
4.商品房销售形势依然偏紧：2011年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，全年销售增速会出现较为明显回落。2012年，预计房屋销售形势依然偏紧，销售增速依然保持较低。从具体指标上看，预计2012年全年，全国商品房实现销售面积11.63亿平方米，增长5.8%；其中，商品住宅实现销售面积10.18亿平方米，增长4.9%。从房屋销售额上看，预计全国商品房实现销售额6.22万亿元，增长5.3%；其中商品住宅实现销售额5.27万亿元，增长8.4%。
5.土地购置面积增速出现负增长：受房地产市场形势影响，企业购地信心下降，2011年全国房地产企业土地购置面积保持低速增长，增幅为2.6%，2012年，预计土地购置面积将出现负增长。根据模型预测结果，预计2012年全年土地购置面积为38570万平方米，下降5.9%，增速较2011年全年回落8.4个百分点。
6.房价涨幅继续回落，多数城市房价将出现下降：随着限购政策的实施和保障房建设提速，房价上涨过快的势头将得到遏制。2012年，预计房价涨幅会继续保持回落。预计大多数城市房价将实现真正意义的下降，但下降幅度不会超过10%。
