赋予房地产市场高质星空体育官网平台量发展新动能

发布时间：2024-08-22  人浏览

　　星空体育官网“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”……党的二十届三中全会通过的《中央发布关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），对房地产市场作出系列部署，为房地产市场高质量发展指明方向。

　　在《决定》中，房地产市场系列部署主要在“健全保障和改善民生制度体系”章节中体现。“完善房地产相关制度设置和发展模式与健全保障和改善民生息息相关。”中航证券首席经济学家董忠云表示，房产是居民非常重要的家庭支出和资产项，房地产的发展直接关乎居民支出和财富水平，也是金融系统稳定运行的重要基础。同时，房地产行业涉及产业链长且影响范围广，对经济增长、创造就业等发挥着重要作用，也关系民生冷暖。

　　近年来，房地产市场供求关系发生重大变化，自2021年以来处于持续调整过程。今年上半年星空体育官网平台，房地产开发投资完成额为5.25万亿元，大致相当于2017年同期水平；房地产销售面积4.79亿平方米，大致相当于2014年同期水平。

　　中国民生银行首席经济学家温彬分析指出，今年以来，相关部门提出“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并出台房地产政策“组合拳”，包括开展商品房收储用作保障房、推出3000亿元的保障性住房再贷款等配套措施，这些均有利于促进购房者信心的恢复。在恢复购房者信心的同时，有必要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

　　国家支持租购并举的政策态度十分明确。2015年的中央经济工作会议就提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”，此后党的十九大、二十大报告中都有提及，近年来政策在“租购并举”方面持续推进。“本次《决定》内容显示，未来五年推进‘租购并举’的政策力度将进一步加大，相关政策将不断落地，这将改变长期以来中国房地产市场‘重售轻租’的状况，形成更加均衡的住房供应体系。”董忠云说。

　　在中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强看来，实行“租购并举”的住房制度对改善民生有着现实意义。

　　他介绍，过去20多年的房地产制度改革推动了住宅市场发展，但租赁住房市场发展明显滞后。

　　王业强表示，要加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。

　　“当然，实现房地产行业制度改革无法一蹴而就，租购并举住房制度涉及教育、医疗、养老、保险等一系列制度改革，实现目标必将经历一个较长时期。近期系列房地产政策的出台，主要是在原有住房制度基础上的调整和完善。”王业强补充说。

　　聚焦基层民众是《决定》中房地产政策未来改革的一大亮点星空体育官网平台星空体育官网平台。《决定》明确，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

　　“目前房地产制度改革的核心任务就是满足刚需和改善性需求，工薪群体是刚需和改善性需求的主体，也是实现民生保障的重要内容。”王业强认为，此次会议提出的“支持城乡居民多样化改善性住房需求”，明确支持住房需求的多样化发展。建立“人、房、地星空体育官网平台、钱”要素联动机制，不能把农村住房市场这个要素排除在外。在城乡融合发展的前提下，建立城乡一体的住房市场是大势所趋。

　　“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。”在中央举行的“介绍和解读党的二十届三中全会精神”新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀如是说。

　　对此，温彬表示认同。他基于三点进行分析：一是城镇化仍在继续，与发达经济体相比，我国城镇化率还有十多个百分点的提升空间，每年约有超过1000万的农村居民进入城镇。二是户口城镇化率和常住人口城镇化率相差将近18个百分点，这意味着有3亿左右的非户籍人口在就业地的住房需求没有得到很好满足。三是在6亿多城镇户籍人口中，相当一部分人对高品质住房有改善性需求。“这些都为下一阶段房地产市场的企稳回升提供了基础。”他说。

　　为进一步推进城镇化水平，降低新城镇人口面临的现实问题，《决定》明确，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。同时，在“健全推进新型城镇化体制机制”中明确，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利。

　　“城镇化过程中的突出矛盾就是农业转移人口进城后的社会保障问题，《决定》关于农业转移人口的社会保险、住房保障、随迁子女义务教育方面的权利规定，意味着民生社会保障领域的改革将会进一步深化。”王业强说。

　　为持续推进房地产“一城一策”长效机制，《决定》明确星空体育官网平台，要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　“考虑到目前仅有北京、上海等一线城市限购，这项举措进一步扫除了一线城市取消或调减限购的政策障碍。如果有关城市地区取消普通住宅和非普通住宅标准，购买改善性住房的交易税费将进一步降低。事实上，绝大多数非普通住宅，只是面积相对较大或单价相对较高，实际上并非豪宅，购买者也多为普通居民家庭。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长、纬房研究院首席研究员邹琳华表示。

　　温彬表示，除了继续激发需求之外，6月下旬起，住建部已经开始推动县级以上城市开展已建成存量商品房收储工作。各地正通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，对尚未开发或已开工未竣工的存量土地进行妥善处置盘活。

　　王业强分析，目前，商业银行贷款是房企融资的主要方式，未来随着市场的不断变化，房地产企业融资方式呈现出多样化趋势，以REITs为代表的多种房地产融资方式将逐步推出。

　　“房地产预售制度并不会被现房销售所取代，但市场趋势是现房为主，期房销售占比下降。商品房预售制度改革的总体方向应该是在保护购房者权益的基础上，提高资金监管效率和使用效率。”王业强补充说。

　　对于《决定》中“完善房地产税收制度”的提法，天津财经大学财税与公共管理学院教授陈旭东认为，其与2013年党的十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述有所不同。他认为，在完善该项制度时需要社会公众加强对房地产税制改革的认知和理解，强化“收支相连”的房地产类税收收入与城市生活民生类支出的连接机制。