四部门解星空体育网站入口读政策“组合拳”或将加速房地产细则落地

发布时间：2024-05-31  人浏览

　　星空体育网站入口8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，深入解读打好宏观政策组合拳，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，大力支持科技创新、实体经济和小微企业发展等方面的政策举措及落实实施情况。

　　梳理可知，各部委关于房地产市场的表述与近期定调基本一致：一是更好满足居民刚性和改善性住房需求；二是指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；三是推进超大特大城市城中村改造；四是支持“保交楼”工作、延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末；五是稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

　　国家发改委副秘书长、综合司司长袁达提到，目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。

　　对此，58安居客研究院院长张波表示，关于推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，这部分在7月的政治局会议也重点提及，这部分改造将对楼市的长期供求层面产生深远影响，由于是四个部门联合召开会议，将非常有利于从产业规划、金融、税收等多方面形成政策合力推进，由于需要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥推进，因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化，对楼市的影响也会更为长远。

　　“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，在新闻发布会上也再次被提及。袁达在谈到下一步在宏观政策着力点时提出，“在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。”

　　住建部7月27日召开企业座谈会，明确要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　中央政治局7月24日召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　根据中国指数研究院统计数据，当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门等近十个核心城市。此外，当前全国仍有约20个城市首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

　　张波认为，对于自住性购房需求的保障是这几年屡屡提及的重点，目前的问题依然还在政策的落实，尤其是一线城市政策的落实，随着各层喊话声量不断加大，政策落地目前只是时间问题，但政策力度的大小也是市场关注的焦点，尤其是“认房不认贷”能否在一线城市落地备受关注。

　　针对市场关注的存量房贷款利率调整政策，人民银行货币政策司司长邹澜在会上谈及货币政策问题时提出，“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

　　央行近期两次提及存量个人住房贷款利率调整。7月14日，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开会议指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　存量房贷利率下调是降低居民购房成本的重要举措。根据中国指数研究院监测数据显示，2023年7月，全国重点城市首套房平均商贷利率降至3.9%，较2021年高点下调超过150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调45个基点，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。

　　8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是在央行8月1日发声之后，首个明确表态调整存量房贷款利率的城市。

　　存量个人住房贷款利率的下调方向已经明确。张波分析，存量房贷利率下调可以减轻已购房群体的经济负担，对于其增加生活类消费开支起到一定促进作用。同时也可以减少提前还贷现象出现，有利于银行优质房贷资产的稳定。但是星空体育网站入口，存量房贷利率下调对房地产增量市场并不会起到直接作用，间接作用也微乎其微。

　　此次发布会还提出，系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力；延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策；在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

　　在张波看来，需两侧共同发力，才能推进房地产市场平稳发展。从目前来看，楼市的供给侧症结主要体现在房地产开发行业面临的风险，这一风险并不只是影响到房企自身，对于保交楼、地方债、土地市场都会形成直接或间接影响，是影响房地产市场的重要因素。从目前表态来看，对于房企风险的关注度依然较高，下一步强化对房企“保交楼”落实，强化对优质房企的融资支持，加大对出险房企的全方位诊断将是政策的重点。

　　此外，除了对房地产交易市场的关注外，政策对于租赁亦有较高关注度星空体育网站入口。张波指出，租购并举的长效推进机制，通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持星空体育网站入口星空体育网站入口，目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源星空体育网站入口，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。