房星空体育网站入口地产现状如何？

发布时间：2024-05-31  人浏览

　　星空体育网站入口开年以来，房地产经济边际改善，对宏观经济的修复起到支撑作用。房地产经济的现状如何？结构特征怎么样？未来房地产修复的趋势能否持续？本篇报告将对此进行分析。

　　2022 年，商品房销售面积、销售额增速分别为 -24.3％ 、 -26.7％ ，其中 12 月单月 同比 增速低至 -31.5％ 、 -27.7％ 。今年房地产经济持续修复，前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为 -3.6％ 和 -0.1％ ，降幅明显缩窄。值得一提的是，住宅销售额增长 3.5％ 。

　　在房地产销售回暖的带动下，相关投资也有所修复。今年前两个月，全国房地产开发投资同比增速 -5.7％ ，尽管相比于制造业投资增速 9％ 、基建投资增速 8.1％ 仍有差距，但是降幅较前期明显收窄，对宏观经济的企稳有所支撑。

　　在需求的带动下星空体育网站入口，商品房价格企稳。今年以来， 70 城新建商品住宅、二手住宅销售价格环比上涨的城市数目快速攀升，从去年 10 月的 10 个、 5 个升至今年 3 月的 64 个、 57 个。 3 月份，新建商品住宅价格环比上涨 0.4％ ，同比下降 1.4％ ，降幅进一步收窄。

　　量价修复，房企业绩也有边际改善。根据克而瑞数据，今年 1 季度， TOP100 房企实现销售操盘金额同比增长 3.1％ ，相比去年全年 -41.6％ 的增速明显修复，其中 3 月单月业绩同比增长 29.2％ ，环比增长 42.3％ ，增幅较上个月均有所提升。同时，今年一季度超半数百强房企销售操盘金额同比增长，而 2022 年有近九成百强房企销售操盘金额同比下滑。此外，从 PMI 数据看， 3 月房地产行业的商务活动指数小幅回落 0.3 个百分点至 50.1％ ，连续两个月处于扩张区间。

　　通常，房地产市场销售改善也使得房企拿地更加积极星空体育网站入口。不过今年以来，土地成交的恢复相对缓慢。成交土地溢价率与去年大体相 当，但是明显弱于往年同期水平。究其原因，一方面，或受预供地新规的影响；另一方面，说明房企拿地积极性仍然偏弱。这也意味着，房地产经济修复能否持续存在不确定性。

　　一方面，消费场景修复，前期积压需求的集中释放。去年 12 月，在疫情政策优化之后，新冠核酸检测阳性数、发热门诊诊疗人数均升至高位。今年随着疫情防控较快平稳转段，人口流动逐步恢复正常水平，使得前期刚性购房需求集中释放。这一特 征在去年 6 月更为明显。即去年 3-5 月上海等地疫情感染人数阶段性回落后，商品房成交套数的同比降幅大幅收窄，与供应套数的趋势形成明显差异，但是随后二者走势再度收敛。

　　积压需求的释放还可从房贷利率的调整得以反映。通常来说，房贷利率下调后，居民购房需求增加进而推动商品房销售好转。但是去 年 4 季度，个人住房贷款利率降至 4.26％ 的低位，但是房地产销售增速仍 然底部徘徊。

　　另一方面，因城施策的房地产托底政策的推动。去年以来，地区层面的房地产托底政策陆续推进。总结来看，一是限购政策优化，与鼓励生育政策结合。比如天津 60 岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭星空体育网站入口，可再多购买 1 套住房。杭州符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。二是限售政策调整。比如惠州缩短商品房限售年限，扬州针对改善型住房不再执行 3 年限售，常州取消新房 2 年限售期。三是公积金政策优化。如海南调整公积金贷款政策，通过降低首付款比例、放宽贷款期限等方式支持购买二手房。

　　房贷利率也持续回落。根据贝壳研究院数据，今年 3 月百城首套、二套主流房贷平均利率分别为 4.02％ 、 4.91％ ，相比去年同期分别回落 131BP 和 69BP 。截至 3 月 16 日，监测样本中，二线％ 的城市首套房贷利率低于 4.1％ 。首套房贷利率降幅较高，反映了政策端更加支持刚性和改善性住房需求。同时，贝壳监测的百城平均放款周期缩短至 21 天，为 2019 年 1月以来最快放款速度。

　　但是由于疫情的影响，去年的房地产政策效果未能充分发挥，直到今年一季度才开始释放。从今年 3 月单月看，居民新增中长期人民币贷款达到近年同期高位，反映了房贷需求较为活跃。

　　首先，城市间的分化仍在延续。今年春节过后，一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下，二、三线城市销售较为疲弱。近期，三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。

　　此外，城市间商品房供应的分化特征更为明显。根据克而瑞数据，今年 3 月份一线 城市的商品房供应面积同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。

　　从房价情况看，今年 3 月，一二三线城市商品住宅销售价格环比均有所上涨。同时，一线城市二手住宅销售价格同比上涨 1.1％ ，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 0.2％ 和 3.9％ ，降幅比上月均收窄 0.5 个百分点。从具体城市来看，前期降幅较明显的哈尔滨、遵义等城市尽管同比仍在回落，但是环比均出现了明显的增长。

　　其次，期房与现房的分化仍较为明显。去年房企供给承压，使得购房者对于期房烂尾较为担忧。 2022 年 6 月，商品房现房销售面积的同比增速一度升至 24.8％ ，相比之下期房的销售面积增速仅为 -24.6％ ，并且在下半年降幅远高于现房。今年前 2 个月现房销售面积同比增长 10.8％ ，而期房降幅虽然缩窄，但是仍处于负向区间星空体育网站入口。此外，销售额也呈现出相似趋势。

　　最后，房企业绩修复的同时，集中度也在提升。今年 1 季度，进入前 10 强、 20 强的房企销售操盘金额门槛分别为 452.7 亿元、 185.2亿元 ，相比去年分别提高 35.9％ 、 2.2％ 。相比之下，进入前 30 强、 50 强的门槛相比去年分别降低 13.1％ 、 17.8％ 。这一现象与 2019 年恰恰相反。究其原因，房地产市场在供给端出清过程中，优质房企的经营状况得到较快恢复。

　　但是房企融资的改善较为缓慢，方式更加依赖境内债权融资。根据克而瑞数据， 2023 年 3 月 80 家典型房企的融资总量为 608.93 亿元，环比增加 43.4％ ，同比减少 31.3％ ，融资规模相比过往几年仍然偏低。在融资结构方面，今年 3 月房企境内债权融资 525.91 亿元，环比增加 36.1％ ，同比减少 13.5％ 。相比之下，境外债权融资、资产证券化融资分别为 12.78 亿元、 35.01 亿元星空体育网站入口，同比分别减少 88.1％ 、 79.5％ 。

　　二季度房地产修复速度或有所放缓。一方面，前期积压需求的推动作用将会弱化。另一方面，出险房企的出清仍在继续，居民对新房保交付依然存在担忧。从土地供应来看，截止4月11日，已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划。2023年房地产开发用地明显减少，其中一二线、三四线城市的普通商品住宅用地的同比增速分别为-19％、-10％。但是，随着经济慢慢复苏，居民资产负债表的边际修复会对房地产销售起到一定支撑。

　　而房地产行业的供给端，仍然面临较大压力。一方面，化解优质头部房企风险，改善优质房企资产负债表。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。另一方面，要抓出险的房企，不仅帮助他们自救，也要严格依法依规处置。