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发布时间：2024-05-31  人浏览

　　星空体育官网3月16日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

　　2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

　　主持人：女士们！先生们！大家上午好！荣幸主持2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会。

　　由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十四年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

　　今天，我们在北京隆重举行2017中国房地产百强企业研究成果发布会并同时召开第十四届中国房地产百强企业家峰会。

　　首先，请允许我代表研究组介绍今天到会的主要嘉宾，他们是：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生；北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生；北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究企业研究所副所长张永伟先生；北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士。

　　今天我们还邀请了政协委员、国务院发展研究原副主任侯云春主任，从宏观经济形势方面作专题演讲，为百强企业给出意见并进行指导。再一次感谢大家的到来。

　　主持人：首先，有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生致开幕辞，并做 中国房地产百强企业研究十四年回顾的主题演讲。

　　莫天全：欢迎大家参加2017年的研究成果的发布会，我按照惯例，代表我们研究组对我们的会议做一个介绍。到今天为止是14年了。想起这个过程，2003年1月份的时候，当时我给刘教授还有发展研究所的所长，打电话说我们中国的房地产行业发展到一个阶段，需要把的企业提炼，让他们成为我们这个行业的代表，把他们的品牌树立起来，能够推动这个行业的发展。十几年过去，这个研究对房地产发展做出很大的贡献，其中之一，就是我们中国房地产百强企业，我们10个研究的是房地产上市的问题，因为数据的获取，我们10研究组重视，就是一切以数据说话，这个数据通过交叉验证，确保数据真实。

　　第二是我认为重要的一点，就是我们今天的主题，中国房地产百强企业从2004年开始到今天已经是14年，研究成果对我们行业起到了很大的推动作用，以中国房地产开发企业的基础上，我们推出了中国房地产百强研究等一系列以数据为基础的研究，这个成果对我们房地产的发展也是有用的。今天我们的主题，房地产百强企业的研究，我们简单概念几个方面。

　　个是促进政府对百强企业的了解，我经常参加这些会议来了解新的情况，对百强企业的研究，是政府对房地产行业了解的一个很重要的窗口，具体国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部、中国人民银行、国资委、银监会、证监会重要，通过对百强企业的了解，能够提供决策支持。

　　第二方面帮助企业获得国内外金融机构的支持，很多企业把我们百强企业的名单都给其他的金融资产。可以获取更高的贷款额度等等方面，也容易获得支持。

　　第三方面研究成果被上市公司广泛引用，性还是很强的，对于我们整个界，对我们房地产开发企业，对房地产的认识。

　　第四方面是媒体方面的报道，刚才主持人进来的时候也说，打造成国际的品牌，为中国走向国际，中国实力增强，有更强的话语权，不管是国外的媒体，国内的媒体，还是新媒体，对我们百强企业研究是全面的。让我们百强企业在界，还有市场当中也起到很大的作用。

　　我们现在越做越有信心，我们这个百强企业成为中国的骨干企业。后面是我们的研究人员，三十几位研究人员，从数据的累积，到数据的收集，理论模型的调整开始，每一年经过一个程序，做出我们今天的成果。研究马俊，还有刘洪玉还有我自己，我们三位来引导这个研究，我们很少干预这个研究的成果。主要是黄瑜女士，他们以数据为基础，精准的对我们每一个企业考核验证，后得出来研究成果的名单。

　　十四年以来的，我们百强企业的对比，从百强名单发布成果当中，我们这个发布不仅仅是一个名单，还是研究成果的发布，14年过去了，这个过程还是变化挺大的，五年以前我们还有一半的企业，还在我们百强企业名单里边，有三家企业一直在我们10里面。

　　我们看看这个市场占有率，我拿到这个终的数据，还是有一点没想到，过去14年当中，我们百强企业的市场占有率指标，从2003年的14%到现在40.8%，超过了40%，我们百强企业在中国的房地产市场会达到，或者超过50%。当然到底高是好还是不好，根据实际情况来看。

　　百强企业总资产在十四年的变迁，我们现在平均1358个亿。十四年来，百强企业净资产均值增长28倍，十四年来，百强企业营业收入均值增长近39倍。十四年来，百强企业净利润均值增长48倍，所以在过去的14年当中，我们成为百强企业，我们行业快速发展。介绍了14年来发展的成果，我们数据的获取重要。他们研究成员长期的积累，还有房天下对交叉数据的认证，也做出了努力，后预祝我们今天的百强企业研究成果发布会取得圆满成功，谢谢。

　　主持人：谢谢莫总。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究企业研究所副所长张永伟先生就“百强企业如何实现产融房结合发展”发表主题演讲。

　　张永伟：欢迎大家。房地产发展的深度比其他行业显著的多，所以在这个领域，我们说它应该是我们在行业研究当中，创新活跃的领域，我们先看到或者体验到，今天我想就房地产领域的跨界发展问题谈一些自己的观点。房地产本身我想也是一个循序渐进的过程，这个行业不是一个独立的行业，也包容了科技，包括了金融的属性，就是金融的业务，甚至还包括文化，所以房地产不是一个独立的行业，对它的定义需要更新。如果按照传统的定义，所谓的房地产就是土地房屋的建设，有两个跨界。在这个跨界当中有很多的创新，当然也引发了创新的思考，个跨界就是房子向产业的融合，就是产城的融合。这个城指的是大的房地产项目。第二个跨是房子和金融的融合，我们叫城或者是地和金融的融合，这三个融合是一体的，产城（房）的融合问题。

　　个就是跨，这个跨度从传统的房地产开发向一个生态的建设这样一种跨越，或者一种转型，或者一种升级，传统的房地产开发，我们也理解成没有什么跨界，以土地开发为主题，增加一些小产业的题目，也就是点缀性的，本质上是一个房地产的项目。所以很多业内的人，不管我们这个项目如何进行运作、包装，大家往往能够一语中的，这就是一个土地开发的项目，我们把它称之为异化的转型，缺乏科技含量，甚至既影响了房地产自身的发展，影响行业自身的社会的定位，也影响了对跨界行业的价值，也称之为传统的融合，带有异化的形成。

　　那么新一轮的融合就像产业一样，在城市开发或者区域开发过程当中，这个元素往往是服务性的，而不是实体性的。所谓服务性，我们一个主题，或者是旅游项目的开发，这样就迈出产城结合的步。但是这个产往往停留在房地产，比较容易操作，这样的领域，可以说以服务业为主。当然也有的项目增加了科技的色彩，比如我们讲了科技的园区星空体育网站入口，科技的孵化器，但是当你把科技的项目从整个开发项目当中一旦打开，就会发现很多的科技项目并没有真正的产生科技的效果，也就是说很多的科技含量很高，我们高举的旗子很高，但是没有产生科技效果，就像我们很多的孵化器一样，后变成了一个房屋的项目，一个租赁的项目，没有产生孵化的效果。

　　所以个融合，就是从土地的开发向产业转型，现在走到了实体产业，这样一个新的方面。这也是很多做的比较成功的企业，做的积极的探索。但是在向产业开发的过程当中，可能又遇到一些新的概念或者新的一些理念。第二步大家在做房子和产业并购的时候，大家向生态转变，这个生态应该是一个比较大的概念，它既是一个生活的社区式的生态，也是一个创新创业的生态，这就是从极端，从一个未来的角度来讲，围绕着这个新区域的开发，它就融合了一个未来城市的生产、生活、科研为一体的。这就是我们称之为一种从产业项目进一步演变为生态的开发，生态的建设，在很多地方出现了探索。近我们参与的研究，围绕着无人驾驶，大家希望在一个区域当中，能够展现出一个更加智能的这样一个产业，更加智能的这样一种生活，更加智能的一种管理和一个城市。在这个地方集聚了很多的要素，底层的就是开发建设。那么在开发建设上面所搭载的价值既有创新的元素，就是说可能围绕着智能产业进行研发的一个机遇期，也有一种生活的元素，就是围绕着科研配套所形成的一种模式，科研人员在这里面可以低成本的生活，在这个企业里面，瞎子都可以搞创新，因为生活无忧。当然也是一个智能的社区，这个社区有各种生产性、生活性的服务业，包括展览，还有文化的交流等等。那更多的它是一个未来的城市，从楼房的设计都是更加智能化的，因为自动驾驶的，不需要指挥，可能也没有商场，没有银行了，这都是人工智能的时代，这就是未来的城市。

　　这也是一个项目，融合的元素就多了，这个过程当中就产生了升级带来的冲突，这种冲突大概四个方面，一个就是你要建设一个创新的系统，或者创新的生态，它是一个比较长期的过程，就是要把区域从无到有，变成创新的集聚区，这个过程是比较长的。但是我们做项目开发的人，往往希望短期的回报，这就产生了两种业态定位的冲突，一个追求短期的商业利益，一个追求比较长期的这样一种生态建设，这两种冲突过程当中，往往生态建设可能就变异了。终走不到终点，很多的项目体现不出初的追求的价值，是比较可惜的。

　　第二种冲突就是政府的角色和市场角色的冲突，这样一种面向未来的项目设计和开发，它本身就是一个巨大的创新，充满了不确定性。如果政府像过去作为区域开发的主导者一样，仍然去主导这样一种大型的、更加现代化，未来的开发，这种思维就跟不上不确定性的挑战，往往事与愿违，往往需要市场来主导。这种市场力量是传统的开发企业还是更多的多元主体所构成的一种综合的这样的一种推进者，综合功能的推进者，这个确实目前来讲，还是需要更加深入的设计，成功的范例不多。

　　第三个是思维的冲突，做这种业态需要更多的植入，更多的了解创新是怎么形成的，更多的去理解这个产业是怎么培育起来的，产业培育的过程和创新生态的打造，确实是另外一个领域，而不是我们所想象的思维，不是说资金到位，团队到位星空体育网站入口，这个生态就能建设成了，往往不是这样。所以用一种开发主导的思维来进行一种生态的建设，就和它所需要的科技基因，就必须有一种结合，否则的话这种生态项目，终又会改变成一个地产的项目，这就失去了它的叠加的价值。

　　第四个冲突就是单向的功能和系统的冲突。我们有一句话让专业的人做专业的事情，在这样庞大的系统当中，每个模块都需要专业的力量去完成，你不能让做科研的去做统计，它是回归专业性。但是谁能够承担系统的设计者，这个系统的设计者他是一个典型的跨界的整合者，这种思维往往要打破过去的单一大化的设计，他追求的是一种系统的，所以单一效应的大化，做土地开发的，追求单一项目的大化，追求整个设计的大化的冲突，在这个过程当中尤其明显。所以这就是我们讲的，这种跨界所带来的四个冲突。

　　还有就是从房地产实体属性向金融的跨越，大家看在这个领域以追求拿到全牌照的金融业务作为自己未来的战略方向。那么房地产企业到底如何和金融结合，可能体现在两个方面。一个方面是本身的金融属性没变，房地产不是房子，不是项目，它本身就带有金融的属性，本身就需要证券化，把房子变成金融产品。那么围绕这种产品可以做更多的金融的设想，我们把它称之为属性所决定的它的金融化。但是并不意味着，第二个就是房地产企业可以做银行，保险，证券。所以目前房地产的跨界，现在标准来自于我们的金融属性体现的比较充分，这种证券化、金融化，但是迈向金融板块，充满了挑战，也可能出现更大的创新。所以我想房地产是跨界创新当中，活跃的一个领域，创新往往更值得探讨，但是确实从研究的角度来观察的话，融合是有边界的，跨界需要的是能力，能力不到，跨界就充满了风险。我就说这些，谢谢各位。

　　主持人：谢谢张永伟先生。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生做 中国房地产市场发展的阶段特征对百强企业发展策略的影响的主题演讲。

　　刘洪玉：2009年的时候我们开始关注企业的稳健性，把它扩大到稳健性的概念当中来。那么从历年企业的发展过程当中，我们发现跟金融的结合，融资的能力，往往就制约着企业的发展，所以就强调融资的能力，再往后就是企业要经营好增长和稳定之间的关系。我们的资产在快速变化过程当中，所以每年我们都有一个变化，都反映了那个时候的特征。我们2017年的主题是不忘初心、行稳致远，目标鼓励企业积极探索新的业务模式，整合发展资源，那么引领行业，在供给侧改革新的形势下健康成长。

　　那么指标和原则没有变化，另外我们这个指标体系，根据我们今天主题的变化，实际上稍微的有一点小的调整，就是在运营上面的评价方面，反而运营项目的评价，我们纳入到一个可变现的指标，来突出企业的结构，规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。

　　只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性循环的基础上，才能稳健扩张规模。在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。

　　我们在三级指标上做了一些微调，我们面临着市场的大环境，实际上是密切相关的，我们现在2016年，我们的发展，2017年到现在为止，比我们预期很遥好的多，我们更加关心未来的发展的可持续性，所以我们做了指标上的微调。

　　我想重点讲几句，我们企业在这样特殊的发展阶段，以及根据未来我们可能的发展阶段的变化，然后对企业应该有什么样的策略，做一些思考。那么实际上，如果站在今天的时点上，我们看2016年之前的20年，那么实际上我们大家可以看到改革，实际上是推动了我们行业的快速发展，包括经济的快速成长，城镇化快速的发展，其中比如像刚才讲到的金融，我们这个产业很大程度上需要金融业的参与，金融服务的参与。我们房地产贷款的规模，大家可以看，所以很多人说，我们关心的贷款的问题，金融的问题，可能不是我们关心它的规模，关心它的增长速度，我们是不是要去完备和完善。过去我们增长的速度快，但是从未来的发展来看，我们可能更加关注，从宏观上，经济进入了新常态，发展速度放缓，供给侧改革性改革是我们工作的一个重点工作，另外我们城镇化不再关心，不再过分的强调人口的简单的增长，可能我们更关注城镇化发展的质量。我们可以看到未来政府还是社会各界，大家关注城市群的发展，尤其是各个城市之间跨区域的，由市场力量来发挥很重要作用的这种协同发展，这个问题就变得重要了。

　　再有房地产金融的环境也开始变化，比如说过去我们早期的开发商的典型都是白手起家，因为我们一开始没有结构的积累，后来我们有了一定的积累，但是我们那点积累很单薄。让我们金融环境发生了一些变化，那么我们房地产市场内部的结构关系也开始发生了一些转变，这个大家熟悉了，从存量到增量，从增量向存量的转变，从数量向质量的转变，我们未来满足差异化、个性化的需求，再有我们传统的住宅的建造商，未来向非住宅领域拓展，开发销售这种模式，然后运营管理这种转变等等。当然如果我们要做到新资产，未来还需要资金管理，这个叫金融化，实际上不是我们去做金融，而是用金融服务，来服务我们的主题业务，可能是我们房地产企业参与到金融的一个重要的。实际上政府对房地产市场的调控也开始发生思路方面的调整。这个里面更关键的就是很好的处理好资产的属性或者是属性，或者是金融属性，可以满足人们需求的关系，大家越来越关心，我们房地产资产的价格，如果和我们的GDP来比是多少倍，大家看到了，还是感觉忧虑，我们倍数太高了。我们感觉每个人都是很富有的，每一家有一套房子就是千万富翁，实际上对你的生活没带来更多的便利，大多数人没有太多的感觉，少量的人没有房子的人可能压力更大，所以我们未来政府的思路是怎么去引导消费和的行为，合理的引导预期，保持市场的稳定。

　　另外从市场的环境上，我们的市场规模，一般的就是说住房占GDP的8%，比较高的水平了，但是我们实际上已经，从1995年开始就接近8%。所以另外我们的市场将是两极分化的情况，一方面在核心城市里面，我们土地的供应。另外三四线城市，尤其是非城市群区域里面的三四线城市，这种压力还是大的。

　　所以在这种情况下，我们的企业怎么去寻找新的发展的机遇和确定自己的成长路径？这确实是一个重要的一个问题，那么我们说，实际上刚才我讲了，我们围绕我们核心的本质的工作，那么房地产业是干什么？你说白了，就是为人类的经济社会的活动，或者生产生活的活动提供空间和服务的行业。只不过经济社会的活动，这个人类的生产生活的活动不断的会发生变化，那么我们要适应这种变化。那么为什么需要金融参与？因为我们这个房地产的价值链大，周期长，然后使用者的支持能力，和他拥有的财富之间不匹配。其实这样你就认识到了，我们可能要对我们未来怎么去发展，你如果划的太远了，就不是房地产的范畴。

　　那么我们看新一轮的增长机遇，大家觉得新型城镇化在城市群范围里边特色的建设，然后存量市场上，增量变成存量，存量市场上的更新改造，这个更新改造、租赁、市场发展，这也是增加的一个机遇。另外产城结合，也起到了重要的作用。那么房企怎么去做？实际上我发现大家在探索自己的发展目标和目的路径，然后也在研究制定自己的策略，这里边不同规模的企业，大家在发展路径和策略上也有侧重点。但是我们的趋势，从开发变成了一个开发加整理，这是资产的整理，然后再往前的话，就是金融的结合，一个基金的管理，这样一个上面去。

　　我们发现企业在定目标的时候，好像关注规模的目标，我们是不是更高的目标，大家路径也有所分化。刚才看到了，有所分化。那么为什么大家还愿意把规模做的更大一点，在国际上其他地方的企业，尤其是大型企业在市场上的份额还是有提高的空间。这是中国和美国的房地产企业的市场份额的比较。那么我们和美国比，实际上还有一些差距。我们还有空间。我也做了一点功课，美国前一百强的住宅的开发商，但是可以从这个数据上来看，大家可以看销售的量和销售的收入，实际上也是随着市场变化，也有很大的变化。也就是说当市场的规模调整的速度比较快的时候，但是可能你相对于以前又变小了。这里边大家可以去感受。

　　但是我们看到的留下来的企业，似乎让我们感觉到更加羡慕，大家觉得这一点更好。怎么向这样的公司转变，也值得讨论，所以这种差异化的路径，希望规模化、多元化、金融化。所以这是一些策略，然后就是小城镇方面。这一方面的发展，实际上我觉得还有，实际上还包括存量房地产的空间的管理和服务，这个应该也是一个很重要的，多元化的工作内容。再就是金融化的发展怎么用金融的工具星空体育网站入口，来支持我们企业扩张的活动，来支持我们的资产管理活动。

　　总的来说，挑战很多，但是应该也有很多的发展机会，我在很多的场合我也讲，我们房地产业跟发达国家比，是他们的一半。另外一半，我想大家可以积极的努力和探索。谢谢大家。

　　主持人：谢谢刘洪玉先生。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生 发布2017中国房地产百强企业研究报告。

　　蒋云峰：今年百强研究已经延续了14年，过去的研究方法体系。我们将中国的房地产服务与房地产的开发也纳入了同一个体系，包括金融也做了统一的研究，希望以更大的视角，高屋建瓴的回顾过去，展望未来。

　　通过我们的研究，企业在拿地、融资、金融方面明显，拿地布局广泛。对于其他房企来说，假如我们形成很好的差异化，或者是出现很大的问题。那从本来来说，在拿地方面和因城方面，我们的百强企业要注重协同多元，由商业地产，产业地产协同发展，形成形成差异化的。

　　从房地产转型来讲，我们认为房企围绕着多元化，的房企作为的运营方，能够迎来新的，也能迎来集中发展期，房地产要思辨未来，我们开发资金，在金融市场，资本市场，上下游，必须用金融来做自己的主业，同时也要进入金融的领域。另外强化服务能力，不断提升核心竞争力，百强企业将持续到更广泛的市场空间。

　　对于我们的策划概念服务型企业来说，我们认为它的就在于交易，创新发展，尽管市场竞争更加激烈，突破发展取得了很好的业绩，你看营业收入增长28.2%，同时依托交易的，通过互联网+，通过创新的手段，百强企业通过多元业务从资本资产管理等方面，谋求自己的转型，谋求新的发展方向，创新是服务企业的发展基本动力，行业的变革时代，一定要加速企业商业模式的创新。

　　第二我们有一个是对开发、对于整个房地产至关重要的，也就是我们的金融。而金融结构通过服务的创新，服务的提升推动了市场进步，推动了整个行业的发展，我们看到了有两类企业在这个行业活跃。对于开发企业资金支持，他们发觉市场的，结合自身在行业中的推荐，资产管理手段和运营模式向更专业化、多元化发展。

　　我们不断开拓创新，不忘初心，行稳致远，为中国经济做出更大的贡献。谢谢大家。

　　主持人：谢谢蒋总监。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士 发布2017年中国房地产百强企业名单。

　　黄瑜：对百强企业一年一度的表彰，也激烈我们更加奋发图强，14年来我们的主要的经营指标都实现了近40倍左右的增长。2016年更是取得了好的业绩，我们的同比增长是25%，我们也相信百强企业的综合实力。在未来，是随着新时代的到来，更加发挥主导作用，我们也力求全面、客观、准确的评价房地产的综合实力，帮助房地产企业不断的做强、做好、做大，同时也促进房地产企业和金融机构的强强合作。在未来的转型升级和发展中发挥更大的作用。感谢研究组的付出，感谢积极参与房地产研究的这些企业和广大的金融机构，以及媒体朋友提供的支持。今天我也代表中国房地产10组发布百强企业名单。同时我们也希望借助今天这个发布平台，对我们的房地产企业进行表彰。

　　主持人：十四年来，百强企业不忘初心，坚持以高品质、高水准为要求，紧跟时代发展步伐，积极创新求变，稳步进取，始终居于行业领先位置。一方面百强企业以资源、品牌实力和高效的经营管理能力抢占市场先机，加快规模扩张，同时以灵活高效的管理策略，推动企业发展质量迈向更高水平；另一方面百强企业顺势而为，全力整合发展资源，优化业务结构和经营策略，集聚发展后劲，持续引领行业健康、平稳发展。

　　绿城坚持品质立身，奉行理想主义和工匠精神，全力提升产品的性价比，落实全过程精细化管理，打造百年精品。

　　首先有请绿城中国控股有限公司执行董事兼总裁曹舟南先生做跨越千亿，不忘初心的主题演讲，掌声有请。

　　曹舟南：参加今天的百强发布会，今年是第14个年头。在此我对各位朋友表示衷心的感谢。回首过去，展望未来。在2015年以后，我们继续传承绿色精神。什么是绿色精神？品质就是绿色精神，我们为更多的人营造更好的房子，设计好更好的房子。

　　一是品质立身。改善居住条件，提高生活品质，绿城始终坚持“回归房产品居住属性”的初心，始终坚持品质立身，奉行理想主义和“工匠”精神，全力提升产品的性价比，落实全过程精细化管理，打造百年精品。

　　二是服务悦人。我们做品质发展，这个行业发展了30年。我们认为这个行业应该做好房地产，营造美好的生活。给我们的终端用户，围绕健康、养老、、养生展开一系列的议题。自2007年绿城首创“园区服务体系”以来，一直围绕居住者的各方面需求为原点，探索实践健康医疗、文化、居家生活等多内容的配套服务，已经形成诸多特色服务品牌。我们有海豚计划、睦邻社、颐乐学堂，业工会。今年下半年开始，主要对园区，为了人们居民的生活、健康产生服务。围绕客户全生产链需求，围绕全生命周期，提供精准的服务。以房产品为居住载体，以构建生活内容为重点，坚定不移地转型升级，提升居住品质，创新生活方式，探索具有绿城特质特色的新型城镇化生活模式。实现房地产行业的供给侧改革。

　　第三点是价值创造。我们从2011年开始实施，到现在有很多项目，建筑面积超过5000万平方米，预计可售金额将超过3000亿元。中国房地产行业开始步入新常态时期，与开发将逐步相分离，价值输出、品牌输出、管理输出的专业开发将成为行业主导星空体育网站入口。与此同时，绿城积极投身保障房、安置房代建业务，坚持以商品房同等的品质标准，为原住居民呈现了超过2000万平方米的高品质保障房、安置房，系统提升了原住居民的居住品质、生活品质。

　　2016年包括今年，我们支持产品创新。我们还是自主探索，等一下也会有小城镇建设的演讲。整个行业改革提供了一些经验。那么继续实行我们的战略，稳步的增长。从销售规模来讲可喜，但是幅度和规模，我们需要认真研究。如何实现有质量的增长，这是一个课题。应对市场变化，我们到底怎么应对，所以我从这个角度讲，根据中国房地产变化，未来我们必须坚持三大元素优先。如果是只强调规模生产，我认为没有出路，我们面对社会，我认为这个终是要有交代的。后呼吁，我们继续坚持产品质量，继续实施高性价比占比，坚持绿色的特色，坚持可持续发展的概念，不断发展。我就讲到这里，谢谢大家。

　　主持人：谢谢曹舟南先生。接下来我们欢迎新城控股高级副总裁欧阳捷先生就“区域聚焦 合纵连横 加速新城规模发展”做主题演讲。

　　欧阳捷：有的房企选择小而美，有的选择质量，有的选择服务。未来房企发展的理解，刚才曹总也讲到了，追求有质量的发展。那么区域聚焦合纵连横这两句，我们如何区域聚焦，如何合纵连横，时间关系不完全展开。

　　我们认为有规模性才有江湖地位，才有话语权，加速奔跑规模是房企的正确权利。23强房企合计市场份额2016年 26.8%。只要保持25%的平均增速，2020年51%，2013-2016年平均增速34%。几乎的企业都是只增不减的，这个完全与我们在2015年提出的随心奔跑相匹配。今年20强销售额门槛是9001000亿元。我们看看全部排在前面的企业，我们去年业绩是15位，排在这边的都是奔跑比较快的。排在后面都是资金比较少的，占比比较少的。但是是不是完全这样，也不是完全这样，所以不能由当年或者一到两年时间的土地投入资金来看资产速度。所以我们可以看到平均的周期在2到3年，慢一点的在5年。那么有可能是因为拿了一些高价，有可能是因为他拿的地不舍得，因为政府限价，所以没办法开发。如果土地开发周期超过5年，意味着他可能土地的结构不一定合理，很可能没办法快速发展。

　　对于去年，去年市场火爆，我们是不是不再拿地，这个逻辑是不是行得通，去年的理解可能受惯性思维影响，我们土地价格并没有。去年拿到的地，今年可能拿不到了。当然我们也不排除中间会有捡漏的机会，但是这种机会很少，我们一定要抢占市场的制高点，我们认为市场制高点一定是我们可以看，一线城市土地供应减量化。房企业绩会逐年萎缩。3个超千亿元豪华俱乐部城市除佛山、东莞、青岛、苏州外。其余均是省会城市或直辖市。一线城市房企品牌影响力的制高点，同时也是导致我们政策的疑难点，我们对于政府的把握依然有效，我们这些企业在这些城市里的业绩增长会逐步下滑。那么除了一线城市，省会城市之外，一些城市，19个400到1000亿元销售额城市去年合计销售额11200亿元，占市场份额的11.3%。超400亿元城市东部有25个，热点三四线个城市，我们可以占半壁江山。占80个城市，可以占62.3%。

　　那么我们可以看未来是不是也符合，我们按照中指研究院的数据来看，未来就是人、地、钱的关系。但是随着我们住房面积的逐渐减少，是一些热点二线城市所区域。中国省会城市都上榜了。比如重庆占第五。这个意味着什么？前一段时间重庆房价涨的快，我们在去年10月份的时候，我们在吉学参加校园招聘，我说重庆回去买房，什么时候去买，但是其实在去年，重庆已经多达30%，土地创新排在地位，供应在逐步减少。那么我们看到三四线正式都是明显趋同的，这50个城市里面，其中长三角有8个，珠三角有43，环渤海3个，我们可以看到重点在长三角。时间关系不去多说了。

　　尽管他们被限价了，它们的市场规模依然很大。到底怎么拿地。个挑战是热点城市供应不足，第二个挑战是限价令下地价不降，第二高周转影响利润率。我们对市场的研判决定了企业未来的发展方向，我们的研究团队，我们几十个人的研究团队，在研究我们未来的土地发展，包括我们的未来发展战略的研究，大家都在一起。

　　我们看到了这篇微信上就看到了，不进则没。我们第二个策略就是三加一，长三角、珠三角、环渤海，中西部重点城市。第三是控制结构，你要量入为出，这样保障现金流，如果现金流一旦断裂。第二个要平衡效益和利润的关系，但是我们注意客户可能更低效，这种情况下怎么办？更多的聚焦于产品。第三点平衡现金流、用好负债率，不在这儿多说了。

　　第四个方面是合纵资本，广积粮草。我们现在按揭与定金占比下降，银行贷款占比上升，自筹占比下降。但是我们在这儿看到，银行贷款占比上升，这是一个明显的变化，我们在去年有上升的趋势。换句话说企业自身的可能在放大。

　　我们可以看到很多企业在去年发了很多债，海外发展可能是一个机会，当然不容易。去年很多企业现金流充沛，今年的情况不一样了，如果你要规模发展，你要多渠道的拿资金。

　　后就是连横同业，合作发展。我们觉得未来会发展这种发展，稳健不代表放慢脚步，我们叫做随时奔跑，加速奔跑。这是我们房地产企业，或者是百强企业的发展出路。如果没有讲透的地方，大家关注我的个人微信观众号。谢谢大家。

　　主持人：接下来有请蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江先生发表主题为“中国逆城市化时代的到来”的演讲。

　　傅林江：各位领导，各位同仁大家上午好。我现在讲开发。大家在开发的路上走，我的题目是我们准备好了，我们如何去开发，我们要在开发这条路碰到大的困难。我把我们做的给大家补充一下。我们讲三点。

　　蓝城集团脱胎于绿城集团。 2010年9月，根据宋卫平董事长提出的公司战略转型的需要，实现一重一轻两翼发展的战略（由纯地产开发向轻资产【代建】品牌输出管理并行转型）而成立。

　　2015年，因绿城集团股东结构进行重大调整，中国交建集团为大股东且成为公司的实际控制人。

　　绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平先生带领绿城集团20余年核心团队和资源，在蓝城集团的基础上，重新定义公司发展战略，将原以轻资产运营为主战略的蓝城，转向特色小镇开发、养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业发展、轻资产运营“六位”一体化格局。

　　现在我们蓝城集团下辖蓝城桃礼春风公司等15个平台公司。下面讲为什么朝着这个方向发展。

　　2015年中国城镇化率已达56.1%，带来了新的矛盾和问题：大城市交通拥堵、空气污染、房价畸高，制约城市的可持续发展；中小城市是小城镇吸纳就业的能力弱而发展缓慢，造成经济发展巨大落差；农村劳动力人口大量外流，农村空心化，而城市也缺乏高素质的产业工人队伍。

　　2016年7月，国家住建部、发改委、财政部联合发文，提出在范围内开展特色小城镇建设工作，提出2020年前，将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇，特色小镇已经成为风口。

　　“逆城市化”是城市人口向乡村居民点和小城镇回流，是指当城市的发展到了一定极限，城市的各种功能，如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解，劳动力与消费群体也发生转移。根据目前中国城市发展的现实情况及欧美国家城市发展历程的参考，中国必然在一定时间内出现就地城镇化、郊区化与逆城市化的发展态势。

　　个小镇是建制小镇，就是美丽乡村的建设。第二个小镇是我们产业小镇。第三个小镇是生活小镇。小镇的开发商，现在我们考虑的是光做小镇也不行，现在我们小镇研究中间，小镇开发过程中。我觉得未来未来小镇的建设目标应该要实现“三镇融合”，结合自身特质，挖掘产业特色、底蕴和生态禀赋，成为“产城”四位一体有机融合、“生态、生活、生产”融合的理想小镇。

　　第二个小镇需要“文化再造”。我们是造空间，卖空间，小镇重要的是小镇居民的文化的建设，我们在研究过程当中，小镇有五大因素。个是小镇生活条件的满意程度。第二个是小镇文化的认同程度。第三个是小镇居民间的社会关系。第四个是居民在小镇的居住年限，第五个是居民在小镇活动的参与程度。我们造出来的房子不适于人居住，这个房子造出来也没用，房子是用来住的，不是用来炒的。当然小镇里面的问题，重要的一点，真正决定小镇成败的是文化的再造，通过传承、借用、杂糅、创新淬炼出有特色的文化，赋予小镇居民这一人群共同体以独特的认同感或内在的灵魂。同时小镇的文化还包括了以创业创新为核心的价值观、生活态度和行为方式。

　　小镇需要“留白”。小镇是一个可自我生长的生命体，在营造过程中要适当留白，给小镇生长空间，使其与未来发展变化相协调。建成交付、业主入住，只是理想小镇的新起点，积极探索和创新小镇日常运营管理模式，确保可持续发展。

　　小镇的十二大要素，是我们做小镇必须要思考的问题。做小镇大家有没有准备好，如果没有准备好，我认为我们是大的挑战。因为小镇的建设是一个漫长的过程，所以小镇做一些有情怀的，为人类社会的生活方式做出改变。如果没有社会责任感，没有这种情怀，没有把社会人的生活模式改变放在首要位置，纯粹是挣多少钱，以利润为目标，我建议我们的同行不要做小镇，小镇太难做。小镇不好赚钱。小镇不是城市开发的，我们的小镇都会在三五线城市，需要一个强大的团队。可以说我认为中国应该是走在了前面。

　　小镇有五大支撑系统，个是生活策划研究，第二个是生活建设研究。第三是生活服务研究，我们到农村里面，解决农村农民农业问题，和我们的农业部和农科院合作。一个是农业研究，还有一个产业发展运营。

　　蓝城生活策划研究院是蓝城旗下一支强大的城镇化策划团队，通过因城施策，剖析当地产业特点及文化价值，重点开展城镇化建设、新农村建设、现代科技农业、文旅、科创、娱乐、智慧服务、大数据平台等策划服务，实现地域文化可追溯，特色产业价值充分放大。

　　所以我们这个过程当中，把健康、、产业、商业服务以及我们的物业服务，放在我们小镇的建设当中。下面是我们在做的，因为时间关系，我放一下。后面是我们小镇建设的思路，大家看一下，我们的定位比城市更温暖，比乡村更文明。唯有生活珍贵，我们的原则是 、共建、自治、分享。

　　我们的愿景就是，蓝城小镇要用一平方公里的开发，带动三到五平方公里的农业改造，终做成一个几万人口的小镇。蓝城小镇是为了让人们更加健康、幸福、快乐、长寿，让社会变得更美好，终实现“大同”的理想图景。我们想生命无价，用什么方式去做，就致力于人的长寿，人的幸福。

　　小镇的活力源于小镇，它是小镇的核心，是居住者聚集的场所，是各种社交活动的发生地。小镇中国是为小镇居民精心打造的文化生活空间，承载着整个小镇主要的公共服务功能，汇集健康、、颐乐、商业、文化娱乐、运动休闲等诸多内容。我们小镇打造里面。

　　特定（、健康、养老）生活配套：因地制宜配置幼儿园、、老年等资源，开展 “四点半课堂”、颐乐学院等；健全健康医疗系统，配置大健康服务体系；针对老年人需求，增加适老产品设计并成为园区标配，积极开展居家养老试点。

　　社区活动配套：海豚计划、红叶行动、邻居节、美食节、运动会等；成立各类社团，诸如篮球队、登山社、摄影俱乐部等；各类志愿者活动。

　　我们无论是开发者、服务者还是业主，人都以家人相称，小区内部采用自治共管的模式，提倡人人为人人服务。既是居住者又是服务者，也是小镇的主人。超越邻里，互相关心，帮助，亲如一家，真正做到和谐社会。

　　预先规划小镇商业运营模式，以规模化的运作思维，引进品牌商家入驻。把握商业服务设施开发节奏，推进园区配套服务独立化，实现社会化运营。不知道这个商业以后，为什么会有这么一个社区的变化，没有企业用心，没有企业有强大的资金去支撑小镇后续的发展。

　　小镇产业发展是重要的，我们地产，包括金融，包括新房地产，这个小镇必须要有的，如果做不好，这个小镇做不起来。因为现在在做小镇完善的企业里面，后面的团队必须强大一点。时间关系，就讲这些，希望大家一起努力。

　　主持人：谢谢傅林江先生的发言。接下来是光控安石（北京）管理有限公司首席执行官陈宏飞先生发表主题为“地产金融联动 多元创新”的演讲。

　　陈宏飞：谢谢有这么一个平台，跟各位在一起演讲。今天把一些新的思考分享给大家，去年的时候，把我们产业链的流程跟大家讲了一下。这一点我们去年很辛苦，估计十年、二十年也不会变了，我们的特点是把房屋造起来，它是一个砖头，然后我们通过设定一定的功能，然后把它出租给使用者，那么随着时间的推演，我们进行运营，进行升级，或者进行改造。总体来说是我们适应不断变化的城市功能。我们的市场在这里面，我的一个物业，它有更多的弹性。那么两三年是重要的周期，但是我们会要十年甚至更多。我们会做更长的考虑，短期的数据，我们的数据的基础也不像大型的房企有那么多的城市。我们会研究一些更人性、更基本的东西。

　　今天我就在想，什么是好的地产管理，就是我们的核心竞争力是什么，这个是我一直在思考的问题。那么我想明确的一点，有时候大家管我们叫PE，但这是一个误解，说到底我们是一个地产的资产管理，所谓地产，它的特点是长期，第二个是风险在股和债之间。它的主要配置就是三类，一个是股，一个是债，中间这个是房地产，我们的目标是中间的房地产配置，它的特点是什么？如果你很看好经济的情况下，那么你应该大量的配置股，那么不管是私募股权，还是上市公司的股权，那么你买股票。那么同样在经济相对稳定，没有新的热点的时候，那么你要规避风险，那么这个时候债占主体。那么而且它有一个特殊的功能，我想跟大家分享的就是，它不是一个股权，它是一个资产，这个资产会产生资金，我们IT、健康、生物、医疗这些东西，是现代的一个热点，或者我们的资产配置上你应该有股票，我们看到他们需要空间，他们需要他们的娱乐，他们有他们的特点，需要他们的住宅，这个就是我们怎么看这个事情。

　　在通胀的情况下，大家要多配资产，即使在增长的情况下有通胀，你投股你是投整个一类产业，地产也差不多。我们实际上在硅谷也投了一个产业园区，我们的企业不行了，可能换一家企业，但是我们的回报，一定要投对了在可以。

　　那么我们行业的基因是什么？我们不是创业者，就是说招同事的时候，我会看一个，这个人是不是有雄心，是不是的聪明，如果看上去他就很有雄心，很聪明，他不太适合做资产管理。为什么？因为我们的这个特点，我们不管管的多好，都是80%的钱回归管理，所以当你看到好的机会，你能不冲动，这种状况你才能做这个行业，因为我们会看到很多人，当他看到很好的机会的时候，他会去做这个事情，有这个基因，他不太适合做资产管理。

　　对我们来说，我们这个企业刚好有一个比较好的基础，国有企业的人都是为皇上办事，也就是我们拿出20%多的一个份额，所以从我们光大来说，光大是控股的，香港的上市公司，有一个职业化的传统。我们只要让它的激励机制里面有20%的份额，我们这些人就会很开心了，但是可能对于一个很有雄心，一个想做自己企业的人来说，就不行了。

　　下面我就再讲一个，这件事情其实在中国来说，我觉得它对我们国家重要，其实中国也希望金融脱媒，现在银监会下的资产有20万亿，他们调动的资源是十几万亿，从未来的发展来说，如果信任链条过于短，我们中国没有资产管理的团队，那么我觉得其实是比较悲观的，我觉得中国有这么多的国有企业，对整个中国的经济建设都是有好处的。

　　我再讲一个，在资产端我们的判断，就是去哪里配置资产。和刚才蓝城的观点不太一样，我们不是做开发的，我们想要成熟的东西，所以对我们来说，我觉得大的资本在都市里面，我们是信息化的时代，每一个行业都是一样，如果你离开了高度密集的人口，把自己的房业在一个细分的领域，当变化来的时候，你来不及在现有的领域退休。在美国这个问题很突出，但是因为现在经济发展到了服务业高速变动的环节，你在一个地方，某一个产业里面，这个产业不行的话，你不行的。所以我们看好都市，是高度密集的城市，而且我们认为，过去中国的发展，是因为有高速密集的人口，这样的人口带来社交、进化。现在有一些中国的城市开始控制人口，但长期来说，应该是会调整的，现在我们理解的生产力就是一个高度变动的，需要一个人在毕业之后不停的去，我们想象是什么过程？是很多人挤在一起，还是我能在交往中创造什么样的机会，得到什么样的机会。

　　所以我觉得每个人毕业之后，有十年二十年是在的环境，这个环境应该是都市的环境。

　　那么具体的形态，我觉得从个人成长来看，而是你在的环境有没有希望，也就是你能不能有机会跳出你的阶层，向上流动。有一本书叫《落脚城市》，每一个伟大的城市都有城中村，在承接着年轻人的梦想，这是一个学院后的场所。那么这个时候年轻人可以在这里待五年十年的时间，圆他的梦想，如果成功了在这个城市，如果失败了，走了。

　　所以我经常跟大家说袁绍和曹操的区别。袁绍大的特点是没有抽象的思维能力，它只看到具像的东西，但是十万大军在冰天雪地迷失了。我们从业者有抽样的能力，我们在资产端希望能够抓住，能够到年轻人希望的空间，不管是小的空间也好，不管是机构形态也好，这个对我们来说，其实也不是情怀。因为这是风险。谢谢大家。

　　主持人：接下来我们有请政协委员、国务院发展研究原副主任侯云春先生就“解析两会2017经济新常态下中国房地产业新特点与未来发展趋势”发表演讲。

　　侯云春：各位朋友下午好。我认真地听了各位的发言，很受。简单说一下我的观察和思考。我主要讲观点。

　　句话房地产很重要，中国的房地产重要。有恒产者有恒心，中国讲安居立业，把安居放在立业之前的，中国人对房地产的感情，我觉得和我们是有基因的。和我们的管理有关系，上的大江大河都是南北走向的，中国的两条大河大江是东西走向的。南北走向的季节气候的变化，也不用多穿衣服，这对房子的概念不重要。但是东西走向的不一样，这就是过去中国祖先住的房子“穴”，从中国汉字当中可以体现出来。在后来有了玉，这就是宝，但是烧了也麻烦，就是灾，所以中国人对房子有特殊的感情。

　　中国的房地产在支撑中国经济发展当中，满足人民需要当中，这么多年功不可没，对我们GDP做出了很大的贡献。我不敢说，我们的GDP就是盖房子盖出来的，但是相当一部分是拆房子。

　　第二句话房地产与经济的关系。房地产是经济周期变化的重要标志，因为每一轮的经济繁荣，造成了建造产业的发展，带来整个经济的繁荣，房地产也跟着发展起来。一旦经济退潮之后，房地产还在往前冲。不管有意还是无意，就要靠房地产支撑经济，直到有一天支撑不下去了，开始经济泡沫，经济陷入危机，这是经济危机的标准。那么经济在走向复苏、繁荣，这个标志也是房地产调整到位，房地产销售，房价增加作为标准的，那么从这一轮的大环境来看，经济危机已经过去八年，这几年一直讲两句话。

　　其中有一句话是讲经济这几年是处在经济增长的深度调整期，新一轮技术革命的酝酿孕育期，还有就是全球治理和经济秩序的改革存储期。现在看这个话还可以讲，今后几年仍然是这样，美国又加息了，现在是0.75%到1%。这就是美国的调控工具。今后的变化会是什么样子有待观察。我们两只眼，一只眼睛看中国，一只眼睛看美国，看美国的加息，看中国究竟是往下走，还是往上走，什么时候到拐点等等。看美国就看特朗普是不是特没谱。

　　第三句话我讲一讲就是新常态下，房地产的趋势，我自己的看法，不一定对。中国的房地产，我们参加政协的会，从2000年到现在，房地产和调控6.5次，我们现在是处在第七次调控的下半场，刚才讲到了数字。民间增长6.7%，加快了3.5个百分点。房地产比较多，销售面积，销售额都是增长的。那么这个房地产今后会是什么情况？我是这么想的，房地产的大局，市场分化、结构调整、模式转变、品质提升。尽管刚才讲了房地产的挑战，我认为总的来讲，中国房地产进入一个调整时期。理由是，一个从我们的居住面积，我们中国人均达到了36平米，我们比不上美国，他是人均64平米，但是我们和法国、英国不相上下。比日本、韩国多得多，日本是18.6平米，韩国18.8，我们是36。

　　第二个房地产增加值占6.5%，我看网上讲，中英国际提供的数字，国际货币资金组织，占23.7%。但是我们的房地产的房屋价值占GDP的比重，1990年的时候是日本，他们的比重是2%，2006年是美国，房地产房价加在一起。我们现在是2.5%，我们讲房地产的企业，上市公司讲的总市值，这些数字不一定准确，我没算过，供大家做参考。

　　第三个理由，就是讲了房地产的房子是用来住的，不是用来炒的，根据中国的国情，制定适合房地产发展的长效机制，我们房子不是用来炒的，也不是用来看的，中国的房子有闲置的，有闲置的开发商，买了之后再炒，炒不动了，卖不出去了。你买了之后，暂时不想，我要保留，我不住、不买、不炒。一放十几年。听说有人在农村，有的结婚，不管在农村还是不在农村，还在县城买东西。居住应该有所改善，大一点没关系，就是有个二房三房也是许多的，但是更多了之后不住，这是对资源巨大的浪费。所以说解决这个问题根本在于我们的制度设计和建立的机制，之所以房地产泡沫，有刚性需求，有我们利益机制，地方政府卖地需求，房地产税变成一个正常税，这都是需要建设一个长效机制，这个方面力度应该加大，我们居住面积，我们房地产泡沫和房地产的长效机制逐步完善建立，房地产可以说进入了一个盘整时期。房地产市场历来都是统一的市场，关键是看你房子盖在什么地方，只有盖错地方的房子，北京的房子不敢说永远涨下去，但是相当时期内是这样。

　　所以说不仅是政府要因城施策，我们要根据不同城市的对比情况，审慎的加以完善。在座的百强企业向综合服务商转变，现在向着多元化这个方面发展，这个多元化叫相关有限多元化。就是有边界，可以划界，不能划太远。结构调整是指的，我们房地产行业企业结构的调整，整个我们的供给侧改革，结构性改革，结构调整，说到底是让市场主体，让企业能够优化升级，实现一个创造性的进步，把有限的资源放到企业中。为社会创造更多的产品。房地产合纵连横，这种结构的调整、集中度，这个趋势加快，这种情况下，你能够兼并重组别人，说明你有本事，你能够被别人兼并重组，说明你有价值。如果不是这样的话，就比较困难了。

　　后就是品质提升，房地产住房也好，还是其他的也好，要向品牌发展，一个是我们要精心去打造，这个品牌包括绿色建筑、包括性价比、包括为住房提供更舒适的居住环境、更加注重践行企业的社会责任。这个房地产，中国的房地产大的动力是我们的城镇化、工业化在快速推进当中，我们现在常住人口的城镇化率达到了56.1%，我们十三五末期的目标是常住人口的城镇化率到60%，这样每年，不管是常住人口还是住人口，都有一个百分点的提升空间。

　　后祝贺我们在座的百强企业行稳致远星空体育网站入口、一路走好，为中国的房地产行业发展，为中国的经济社会发展，为实现老百姓的住房梦，做出你们的贡献。谢谢大家。

　　主持人：中国房地产市场在2017年或迎历史性转折点，思变未来，百强企业如何创新跨越发展？下面有请中南置地董事长陈昱含女士为我们做““地产战国”的格与局”的主题演讲。

　　陈昱含：大家下午好，很多人说地产已经到了下半场，也有人说这是好的时代，还有人说这是坏的时代。我用一个电视剧《大秦帝国之崛起》，应该说地产已经到了一个战国时期。在这个过程中只有不断的弱肉强食。第二就是二八法则，那20%的企业会越来越，80%的企业慢慢的会被淘汰。第三个理解，现在企业对体制机制的运用上，战略战术相对趋同，但是谁先看到这个趋势，谁能够捷足先登。第四个理解，如果想在这个行当里继续玩下去，那千亿就是一个门票。在这样一个地产的战国时代，如果想打赢这场仗，我们就要唤醒主权意识。

　　要唤醒消费者的主权，用温度和情怀尊重消费者主权。现在已经到了买方市场，客户说了算。这种情况下，我们从研究建筑到研究客户，造房子到造生活，做功能到做内容，做生意到做产品。其实更是创建一个健康的生活方式，健康的心理，健康的社会关系，这里面怎么去理解这三个健康？个我们对于风环境和光环境解决了房子本身的基础，就是解决了健康的身体问题。第二个健康的心理，我有一些经验，就是我们可以看到一些，在我们小区里面，生活的有两代人突出，一代人是老人，一代人是小孩。我们小孩这一代，这一代都是独生子女，都是六个大人围着小孩子转，用物质文化去小孩，如果你给我考高分，你什么都不用干，或者说只要你怎么样，我就可以给你怎么样，这种情况下，小孩子的心理不健康。我们看到有一个小孩，她放在她的车子里，她说这是我的。这是一种现象。

　　第二种现象是在遇到一些挫败感的时候，就不能雄振起来，我们候，很多玩伴在一起，同时我们也在一起玩，有时候也会吵闹，有时候争的头破血流，但是我们自己去化解掉，我们自己去平衡各方的关系，我们处理的好。所以我们的心理是健康的，我们不会为一些挫败而失望。我们在小区里面也要提供这样的平台。

　　老人随着子女搬迁，去过他的晚年生活，有时候他们的爱好不一样。久而久之就会给这个家庭带来不和谐，我也联想到我候，我奶奶喜欢在乡下住，他们打打太极，我们在这个环境底下，也给老人沟通交流的平台。

　　第三种现象是健康的心理。像老人摔倒不敢扶的现象，我们有社会责任感，我们能做到先顾好大家，才会有小家。我们在任何天灾人祸面前，我们通过我们的业绩，通过我们的客户，通过我们的物业能够给大家做出一些贡献，让这个社会更温暖。这就是健康的社会关系。中南还有一个先做人后做事，应该是先做产品后做生意。

　　第二个要跟大家分享的，应该是人力资本的主权，其实在这个时代里，创新创立是廉价的，就像苹果很快就被超越，这个过程中只有人才是有价值的，因此用激励尊重人本主权。雇佣关系到合伙关系，要到我要干。我们能够分享共担，利益共享。我们也发生了一种变化，火车头到动车组，这个组织就有动力、有活力，同时在竞争的环境底下，人人竞争，人人参与竞争。再一个用简单透明的机制，我们重大的人才战略是能者上、庸者下，兔子到狼群，好好先生到敢用敢辞。

　　第三个应该是生态主权，其实大家也相信，两会结束了，其实主席和总理在会议当中也一直关注着低碳，关注着生态，其实对于商业来说，行业模式也是需要生态，用价值共创尊重商业生态主权。共生零和博弈到互惠共赢。我们在建筑、工业、土木，在我们的金融事业部六大产业的资源整合底下，我们还可以在全业态的底下，我们有这样的产品，可以跟大家一起分享，一起去资源共享，我们一起去实现共赢。互生，价值链到价值网。再生连续性到颠覆式。谢谢大家。

　　主持人：感谢陈昱含女士的发言。下边是金科地产集团股份有限公司副总裁方明富先生为我们就“为你的美好 一个地产企业的未来观”发表主题演讲。

　　方明富：大家下午好。用户是战略升级的根源与洞察。2016年自由行出境游8000万人次，2016连中国境外消费总额1571亿美元。这个时代的客户，从买买买到抢抢抢，只挑好的，不怕贵的。无所不抢，无所不买。

　　小家电、马桶盖、天价大米、奶粉、酵素、保健品、药品、化妆品、食品、品。我们现在的产品和服务，包括房地产提供的产品和服务不能满足客户自己增长的消费需求，这个是产生错位的，所以说大家都会丰富的购买。

　　昨天我看到一组数据，什么数据？就是中国消费者对国内品牌的正面印象定值，品牌的美誉率从2%到4%，实际上这是一个可喜的现象。大家水平提升以后，再讲一个数据，若GDP年均符合增长率保持于5.5%，2020年，中国消费市场规模将达6.5万亿美元。“双速并行”的中国消费市场正在崛起，未来以上80%的消费增长来自中产。

　　两个现象，现象一：2015年，被称为“网络世代”的85后已经三十而立了。现象二： “马太效应”日趋明显。中产壮大，富者越富。从购买产品，到享受服务。从满足日常需求，到改善生活品质。包括我们需求的变化，消费需求的变化。实际上对金科而言，如何应对变化，我们要思考客户从买房子从一次性购买到享受终身服务，开发商加服务商，我们为客户提供全方位的服务。我们从客户买房子到选择生活方式，从传统的管理到全方位的方案解决。在产品与社区层面，金科围绕五大美好。成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好。

　　五大更好不展开了，健康更好，这个公司成立也是为未来社区的业主提供健康方面的解决方面。居家、便利这个不细讲了。

　　今天重点跟大家分享一下邻里更好的金科服务。2016年我们的数据是进驻城市69个，服务项目392个，合同管理面积1.59亿，合同家庭数量92.8万。

　　在重庆，合同管理面积已达7380万平米，住宅物业合同管理面积5535万平米。预计三年内，服务业主将超过重庆市城镇总人口10%。这些城市我们将很快成为城市运营的角色：在涪陵、开县，近60%的中社区业主由金科服务，在恩施，52%的主城人口将享受金科服务，在江苏，金科服务获江苏省行业公众满意度，在无锡，金科服务管理着大的两个超级社区，在郑州、怀化，2017年金科的管理面积将超过1000万平米。2016年11月25日，金科大社区成为国内开放城市生活缴费服务的社区服务平台。在中国房地产大数据年会上，金科服务成为「物业运营效率」年度课题的样本企业。2016年，有19个地方开发商选择了我们，16个股权战略合作选择我们，202个业主委员会，159个平台供应商，54个合作伙伴都选择了我们。

　　2017年的情况，投入5000万，让服务更有价值。关注社区长者，让生命更有价值。让功能再多一些，体现在快捷以及智慧的沟通平台，重要核心的是天启大数据系统。更多的美好，金科希望与你共建。

　　主持人：感谢方明富先生的精彩发言。下边有请天朗控股集团董事长孙茵女士就“以产业为魂，西部特色小镇新模式”发表主题演讲，为我们介绍一下特色小镇产业。

　　孙茵：大家下午好，接下来分享一下天朗的情况。我们开始聚焦于城市的区域。后来，我们除了聚焦城市的区域，开始植入城市的产业，我们开始聚焦城市小镇的开发和运营，同时是把城市，把产、城、人、文各个方面进行融合，建成这样一个特色小镇的新型的产业平台。

　　我们特色小镇的产业主要是分两大类型。大类型是以科技+为主线的生产类的特色小镇，这种生产类的特色小镇，举个例子，就是我们目前正在开发的，在西安的梦想小镇，周边有37所大学环绕，西安市是在中国和武汉南京并列的，所以我们整个的科研雄厚，这样37所大学围绕这样的土地，在开发的时候，我们聚焦到了整个大学的产学研相结合的这样一个平台，构成了这样一个科技小镇。产学研的平台，它的产业的构成，首先是以大学的实验室，大学的研究作为产业的核。

　　小镇以产业为灵魂，充分发挥大学城丰富的高校科研资源，选取学科，建立多个方向的“高校产学研平台”,以产学研平台为核，紧扣“科技成果转化交易服务”与“科技金融驱动”两大抓手。

　　小镇融合文化、旅游及社区功能为一体，以3A景区标准，围绕科技主题，通过文旅的手法，配置了独树一帜的“科技体验”主题文旅配套及生态环境优美的社区配套。

　　这个区域是科技成果交易的区域，我们聚合了多的创投企业，有三大力量组成，类就是我们的创投的金融类的企业，另一类就是类的企业，还有一类是各大的商会组成的企业，构成了比较强大的群体。

　　我们把科研的功能拉的太长，然后转化，一直到产业化，都是以科研人员，以教授来辅导的，所以相对来讲，我们这次用了两个，一个是科技服务，我们变成三段式。阶段是科研阶段，是以的教授、师生为主导。第二阶段是工程技术，校企联合方式，第三阶段以企业为主导，可以以股份的形式出现。这样的组合过程中，我们的科技服务起到了大的作用，我们提供了多的科技服务，包括从品牌、渠道、人力资源、财务、法务以及方方面面的，其他方面的一些服务。同时还有一个就是我们的金融服务，在整个产业的发展过程中，金融起到了大的作用，以为主导的金融。所以我们按照驱动的金融方式来推动整个产业的转化，就是科研成果的转化，以及孵化企业，有强的作用。所以我们产业的方式是这样一种方式。目前我们在科研成果方面，比如我们小镇的两边都有专利技术的对接，包括和的各种科技成果对接的时候，尤其是跟对接的时候起到作用。

　　作为特色小镇来讲，是生产、文化、旅游、社区四位一体的开发，我们在这个社区里边科技体验是作为文化挖掘。旅游是打造有温度的，可以体验的文化交流的场所。同时我们在整个社区里面，我们在这个小镇里边，刚好这个地方也是三河交汇的位置，它的环保都做的好。另外社区的配套也齐全，从一直到医院，各个类型的社区配套，营造好的生活环境。那么在这样一个生活好、生态好，而且把它的文化和企业，把它的研发生产融合在一起的时候，它是消费者、生产者同步的融合，在这里的研发生产，你的产品和消费者直接见面，所以目前的特色小镇，这种复合型的产业平台的打造，是科技+的生产类型的特色小镇。

　　还有一种是以文化+体验型产业。文化+产品，文化+旅游、文化+农业、文化+健康，文化+服务，以文化体验，带动产品消费，综合的叠加，也是未来我们消费形态的一种主要消费形式。我们主要通过科技+生产类型的特色小镇，以及文化+以消费产业带动特色小镇。这两个类型来打造生态、生活、生产相融合的这种特色小镇，那么这种方式的的确确是未来中国新型城镇化过程中复合型的一种新型的城市的平台。我们也相信这种平台的打造，对中国城镇化的发展，对房地产下个阶段的发展，都会提供好的一种形态。谢谢大家。

　　主持人：感谢孙茵女士的演讲。下面有请绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生讲一下“代建4.0的价值创造之路”。

　　李军：各位、各位朋友、各位同行，大家下午好。我们刚刚在讨论的时候，有的同行还说，美国新任的总统特朗普也是代建出身的。我把我们的思索、思考，碰到的一些问题跟各位报告一下。分三个章节。思考，第二实践，第三创建。

　　是行业的趋势。供给侧改革品质提升与服务时期。第二个是工匠精神，精益开发与柔性定制。我们只讲我们的一些思考，在这个过程当中，我们认为三个核心会发生重大的变化。个是模式。土地获取及使用方式变化带来的商业格局重构。第二个是主体，政府与资本成为房地产市场的需求主体。第三个是内涵。进入按需定制、综合效益优先的精益开发时代。

　　在这个过程中思考我们的入口在哪里。另外在开发方面，金融开发和运营三条线协同，未来资本运营会做的越来越大。房子开发过程可能三年五年，但开发完成之后，可能是三十年、五十年、七十年。以前我们的逻辑是越前端，价值越大。

　　质量提升和服务升级将成为中国经济下一阶段的关键主题，受供给侧改革等政策影响，行业向细分市场、专业演进所释放的空间巨大，从而带动房地产开发进入一个新周期。这个新周期是精耕细作的新周期，价值创作能力应该是核心要义。在这里举一个很小的案例。海口桃李春风的案例。解决了客户的转化，解决了价格提升，超过了当地的房价的一倍以上。基于这样的思考，我们有一些实践。上午都做了一些报告，我们的开发模式以后会有一些便和，旅程管理集团向服务房地产开发的服务商转化。过去7年时间内，绿城管理集团业务模式得到行业内认同，代建管理业务呈快速增长态势。

　　今天很荣幸在这里亮相。这是我们的整个品牌价值，我们其实把自己定义为服务商，我们不是开发商，我们是服务商，我们服务于金融机构，服务于小的从业者。这是我们的内涵，相信同行们能理解，绿城是一家有特色的企业，文化理念、本体建设、情怀、产品体系，知识标准，品牌价值都是着力打造的。

　　我们绿城管理价值创造能力，以价值创造为目的，为客户提供需求解决方案，我们有2C的议价。

　　后是创新，任何一种模式的变化都会带来一些革新，有一些案例，我们代建4.0的体系。这个平台上有大家共同的分享价值。我们在这个过程当中，不断调整客户来源，调整我们的区域布局，以及我们的业务模式。我的很多委托方有品牌的诉求，有些委托方明确告诉我，以后的项目自己干，我们会很认真的培养这个团队，有些委托方对信息有需求，所以会不一样，整个的服务模式不一样。不再是自己拿钱买地，这是我们的标准体系。我们会在产品、在服务、在供应商体系、在收费服务体系里面设立新的标准，我们希望通过这个标准，通过这个体量和规模打造一个品牌，我希望相关联的，的伙伴们聚在一起。未来有很大的发展空间，我们希望大家共同协作，共同打造服务的平台。谢谢各位。

　　主持人：接下来进入个对话环节。对话研讨的主题是创新谋变，百强企业如何实现跨越发展。主持嘉宾是马淑萍女士,国务院发展研究企业研究所中小企业研究室副主任。有请对话嘉宾及主持嘉宾上台。

　　马淑萍：我是国务院发展研究企业研究所的马淑萍，荣幸主持这一单元。创新是发展的新动力，我们正在研究这个无论是政府还是企业都重视创新的问题，在新常态下，房地产行业如何创新创业发展，是我们讨论的核心问题。我们这个单元邀请了九位百强企业老总，让他们结合本企业的情况，实现发展的经验和收获。我想我们这个单元九位企业家可以谈。因为我们企业研究院研究企业问题，我希望我们这个单元也是放松的单元。首先有请当代置业的张鹏先生。

　　张鹏：今天上午说了一上午宏观的，我相信每个企业都在思考下一步往哪个方面走，做一些什么事儿，现在地产的局面，向有钱的地方、有地的地方、有人的地方聚集。第二个淘汰的地产商，这个趋势在逐步加大。但是对于地产来讲，你管这么多干嘛，不要听这个讲，那个讲，讲完了也不知道自己干什么，你要做的事情就是抓住企业的命脉，企业发展就是三种模式，找地、找钱，要么就是你受累，瞄准一个打死一个。要么就是你有资本，再加上服务。每个企业各有不同，有的人喜欢东北乱炖，企业发展不同。一个是抢地，像我们这样的企业，我昨天出来，整整接待了五拨，我们进入城市当地的，有地没钱，有资源地没拿到，后边进展不下去，那就合作吧。要找到合作的方式，包括前一个阶段，我们也干了一个事儿，跟华谊兄弟，五年建25个剧场，这对我们也是一个创新，地还是当务之急，我近6个月在各个企业，各个地方碰到的地寸草不生。你要生，前面一拨人，这就是地产面临的一个问题，地产在淘汰人才，在每个企业中都受欢迎，所以企业也在创新，不管是薪酬的天花板，还是管理结构的天花板。还有一个就是抢钱，我的结论是有地就有钱，这半年就是有地就有钱，没地就没有钱。我们在香港发了绿色债，今年有很多规模更大的地产商在香港也发出了绿色债，这也是创新，也是趋势。制度的红利，人口的红利逐渐在消失，企业思考创新的问题，什么是你的那把枪，什么是你的方式，就在今年明年，就有一个真相。

　　马淑萍：我想房地产企业面临的问题和很多企业面临的问题是一样的，然后就是我们的人力的问题，这些都是很多行业共同的问题。下一个请泰禾集团的沈力男先生。

　　沈力男：大家下午好。今天的主题谈创新转型，说的这个问题说明行业有很深的危机意识，后年、明年，大家心里不安，没有安全感，那么这个其实一方面促进了我们的发展，那么从去年来说，如果不谈转型和创新，销售面积有15亿平方米，这个都创了历史新高，有可能在上半年的大背景下，这个市场还大，这么多年的转型，因为有这么大的市场，我们没有改变房地产的运营模式、操作模式，以及地、钱、人、文的各个东西，基本上没有改变。现在我们放在企业上，你拿地、拿钱，房地产的项目是目前中国大的，那么你投下去之后，两三年就结束一个项目，这是任何一个行业没有的，目前是这样一个现状。不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼，现在企业发展到1000亿都说是小目标。

　　但是市场发生了变化，刚才主持人说是不是聊一聊供给侧改革，现在讲的房子是用来住的，不是用来炒的，那么你要住的更好、更舒适、更大、更方便，绿色环保、更健康，配套更完善，这些都是我们的奋斗目标。所以从这个意义上讲，开发企业过去躺在那儿拿地赚钱的时代过去了，现在要创造，在这个行业里，你要更多的力气去打造。实际上春节前后的一两个月很难受，社会在进步，经济在发展，那么你让他难受，也是有需求的。那么这些想法，对于市场上的运作是有很大的助力的，比如说在北京，我们大概前三个月，签约过百亿。我觉得这些都是基本的，其他的一些创新，开发商就是一个平台。

　　这些都是未来发展的方向之一，是在大背景不变的情况下，在不同的时间段，不同的年份的体现，我就说这些。

　　马淑萍：当代置业的特色是做节能、环保、绿色的产品，这是您的特色，那么泰禾集团是做多元化的，不光做地产，还做化工，地产和其他的产业怎么进行融合的。

　　沈力男：转型不是说地产不干了，你可以培育新的增长点。那我们重点是四大改造，文化、、医疗、大健康，我们不是平白无故做这些行业，我听了很多领导在演讲，讲服务了多少面积，多少客户，多少的流量。但是开发商其实不需要流量，我们做了20年房地产，在我们的社区里面，他在我们的院子里面，结婚生子，甚至生老病死，整个的人生都在这里，可以营造他的需求，上下游端可以提供服务，这是转型的一个方向，都是基于业主的需求，所以我们更多的希望是提供衣食住行，吃喝玩乐，甚至是生老病死的服务。

　　肖清平：谢谢。整个的房地产都用挑战来形容，房地产越来越沉重，从我们宝龙来讲，是我们老板总觉得说，做行业就要做自己懂行的行业，我们还是坚持做有名的商业地产。商业地产虽然说不是那么好做，但是它这个市场很大，从东部的情况来看，市场在壮大，包括很多，包括去海外进行大的消费，为什么到海外去买？说明我们中国的产品，的还是比较欠缺，我们经过产品升级以后，这个市场本来是有的，地产的前景是有的。我们从2003年开始到现在，对于繁荣一个地方的经济是有好处的，也得到了当地政府跟市民的好评。所以我们把我们的战略锁定在商业地产上，现在我们考虑的是这种竞争机制下，就是把商业地产的主要元素，一个是开发，一个是商业运营，一个是资产管理，三个元素同时启动，也就是说要从开发商，你要到运营商，以运营为主，以服务为主，这样就能够提高商业的品质。你要做品质，做品质地产的行家，不断的来提高你的建筑的价值，从它的生态、景观，这种场景建设起来，让人家有一种旅游的环境，生态的环境。第三个方面就是在资产管理方面不断的提升我们的商业资产，让我们的商业地产不断健康发展。

　　第二个方面，现在城市化进程来看，现在到大城市化的过程，目的围绕着城市对接周边的这么一些社区、郊区，在建一个城市群，我们目前在聚焦上，围绕着上海一个核心，其实在它的郊区，在它的比较边缘的社区。围绕卫星城，来建立社区的商业，在社区商业方面，主要提升它社区的功能，就是你这个商业要从体验型到更明显的为社区体验服务做铺垫。目前包括到文化建设，现在我们都把这个产品做起来，我们在文化行业方面，形成了艺术馆、艺术，我们城市广场当中来进行叠加，产生了比较好的效果。所以说我的体会就是，重要的就是聚集人才，商业运作的人才是欠缺的，所以在这个方面，我们也是加强这方面的精英培养，同时不断的吸纳社会上先进的人到企业中来。我们把这个产业做的更好，谢谢大家。

　　马淑萍：谢谢肖先生，肖先生的公司是走另外一条道路，就是做精。下一个请杨晓初先生。

　　杨晓初：我们对房地产的形势，基本模式已经说了很多了，那么我就简单说一下。跟大家分享一下我们企业走过的新。其实我们从一开始房地产，实际上这么多年，很多人在成都住过。所以说我们在2012年开始，的房地产名校买和卖这种关系之后，其实这个东西。那么我们企业到底怎么做？是简单的大，还是在大的基础上再做强。2014年开始，到2015年，我们思考的是，一个企业要真正做到什么有价值，我们从2014年开始，作为一个被业界认可的企业，我们总面积达到260万平米，我们的思考是一个企业真正要发展，需要资产，没有资产你很难长足的发展，一个企业要抵抗风险，重要的是要有的资产，所以说我们在成都的核心区，我们取得了资产。

　　我深刻分析了成都的市场，我们说存量大，实际上是数量大，但是这个数量大跟消费者之间，你供应的是不是消费者所需要的，消费者所需要的，是不是你供应的，所以说在当地的消费升级（来讲）。我们应该怎么样提供的项目。

　　但是现在到成都，大家一定要去的地方，就是第三张名片。我们过去人，实际上将近十年了，都是外地人到重庆，但是现在因为这样一个项目，让成都有了第三张名片，我们人要去，我们年轻人也要去，所以一个的商业，那么企业也要有价值，反过来说，成都全面调整了，也就是说实际上这个商业变动在调整过程中，我们需要新的商业模式，不仅是一个简单的企业，我们需要做融合，如果是简单的关系，那就太简单了，就跟我们现在的住宅。所以说我们在成都，我们打造新的商业，我们给消费者服务，如果仅仅是买卖关系，那是价值小的，所以我们希望我们的商业生态链，我们有银行、有证券、有保险，当然有地产，我们希望通过的产业形成协同效应，给我们的商家和消费者提供的服务，还有金融的服务，有保险的服务。所以我们希望我们这个项目，有成都的名片。希望有机会来到成都。

　　梁环宇：各位嘉宾下午好。我是连续多年参加这个活动，也是在这个领域里面，伴随着细分领域市场成长起来的，这个领域去年发生了一些变化。个就是说政府对产业的发展重视。基本上两会一接受，各个产业关注产业，促进转型发展。第二个就发现这个领域里面，没有房地产不跟产业挂钩的，早年说这个产业是偏的。而且我们主流的地产商，比如万科等一系列的公司。第三个变化，就是统一的工业市场，的方向在一二线城市。基于这几个因素，导致我们的开发。

　　我说一下我们的策略，个我们认清楚我们的本质是什么，扎扎实实做好，这是企业的本份，竞争越激烈，把自己内部做的就越强。这样推动整个产业链条不断的往上升级，包容一线城市，二线，包括三线城市，产业做起来，还是一二线有价值，三线很难有吸收能力，我们发现做产业的话一定要聚焦，所以对产业的结构要求更高。所以更要聚焦项目，你不做项目，好像有优惠的价格，但是很难达到要求。

　　你没做起来，没实现招商，这个就玩不下去，所以说你企业发展，我们目前很清晰的看到，对我们来说，不断的提升产品品质和服务品质。反过来说对项目有一个推进。应该说将来的平台建设，包括企业。

　　另外对外的方面，进行积极的合作，像我们这个企业有，目前我们在有80多个项。