星空体育官网平台房地产估价报告

发布时间：2024-06-27  人浏览

　　星空体育官网平台一、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！

　　四、双方当事人对本估价机构出具的估价报告书初稿如果有异议，应在自收到本评估报告书之日起10日内通过葫芦岛市中级人民法院向估价机构提出证据和书面材料。如果在10日内双方当事人及其代理人未提出异议书面材料，估价报告书初稿等同为正式的评估报告书。估价机构不再受理双方当事人及其代理人对估价报告书提出的异议事项。

　　受贵院委托，本公司对位于建昌县雷家店乡莲花池村4幢商业服务用房进行估价，拟为葫芦岛市建昌县人民法院执行拍卖之需要而提供价值参考依据。

　　根据本项目估价目的、估价对象的特点、价值类型以及收集的有关资料，考虑影响房地产市场价格的诸多因素，选用比较法及收益法进行分析、测算和判断，最终确定估价对象在价值时点2019年8月2日的市场价值合计取整为¥401.73万元，大写：人民币肆佰零壹万柒仟叁佰元整。

　　五、本估价报告中所依据的估价对象的相关资料由委托人提供，委托人应对提供资料的合法性星空体育官网平台、真实性、准确性、完整性承担责任。

　　(一)委托人提供了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定其提供的资料合法、真实星空体育官网平台、准确和完整。

　　(三)本估价报告的使用期限：自本估价报告出具之日起壹年内使用。价值时点后，估价报告有效期内如果估价对象的质量或房地产市场价格标准发生变化，并对估价结果产生重大影响时，不能直接使用本估价报告，需重新进行估价。

　　(二)对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能安全的使用。

　　(一)本估价报告仅供委托人使用，且在报告中所载明的估价目的下使用，不得用于其它用途。

　　(二)未经本估价机构和注册房地产估价师同意，本估价报告不得向委托人和报告审查部门以外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何的公开媒体上。

　　评估专业人员因客观原因未能进入室内实施现场勘查，仅能通过玻璃门观测情况如下：四幢商服用房均为简单装修：入户卷帘门，断桥铝玻璃双开门，断桥铝玻璃窗，一层外墙贴砖，二三层外墙粉刷涂料；内墙大白，瓷砖地面，水、电、暖等相关配套设施齐全。

　　估价对象位于建昌县雷家店乡莲花池村，距建昌兴隆大家庭13公里，紧邻306国道，交通较为便利。

　　收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。基本公式为：

　　估价对象在价值时点的市场价值合计取整为¥401.73万元(大写：人民币肆佰零壹万柒仟叁佰元整)，具体详见下表：

　　一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

　　根据估价目的，本次估价的价值类型为市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

　　(一)独立、客观、公正原则：房地产估价要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值星空体育官网平台。

　　(五)最高最佳利用原则：能够给估价对象带来最高收益的使用，这种使用在法律上允许、技术上可能、财务上可行。

　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》。

　　(二)合法原则：房地产估价必须以房地产合法取得、合法使用、合法处分为前提。

　　(三)价值时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同价值时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在价值时点已知或假设状况为准。

　　(四)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

　　委托人提供了编号为建昌国用（2016）字第号的国有土地使用证，该证为共用土地证，未进行分割，土地使用权人为王正，座落于雷家店乡莲花池村（306国道北侧），地号为50114，图号为10，地类（用途）为商业服务业，使用权类型为出让，使用权面积为2832平方米，终止日期为2056年1月22日。

　　根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等基本方法，本次估价选用比较法及收益法进行评估星空体育官网平台。

　　（一）估价对象所在区域商业服务用房市场发展势头良好，与价值时点在同一区域内类似房地产交易活动活跃，公开市场上找到可比的参照物，适宜选用比较法；

　　二星空体育官网平台、估价报告中的分析、意见和结果是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结果，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

　　四、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等有关房地产估价专项标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

　　比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。基本公式为：

　　（二）估价对象为商业服务用房具有收益性，且估价对象所在区域的类似商业服务用房出租成交较活跃，可以获取出租案例，适宜选用收益法；